개강 앞두고 대학가 월세 상승 [연합뉴스 자료사진]

청년이 80만원대 월세 수준의 원리금 상환으로 빌라 등의 내 집 마련을 할 수 있도록 돕는 '청년미래보금자리론'이 청년층의 주거 징검다리 발판이 될지 주목된다.

최근 세제개편안 발표에 이어 금융당국이 투기성 비거주 1주택자 기준과 추가 전세대출 규제를 발표하면서, 전월세 시장에 어떤 영향을 미칠지도 관심이다.

◇ '월세로 내 집 마련' 청년 주거 징검다리 될까

정부는 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표하면서 청년을 위한 핀셋지원 방안으로 청년미래보금자리론을 신규 출시하겠다고 밝혔다.

현재 빌라·오피스텔 등 비아파트 월세가 평균 80만원 수준임을 감안해서 월 원리금 85만원(2억원 대출, 30년 만기, 연 3.0% 금리 가정)을 상환하면 4억원 이하 비아파트를 매수할 수 있도록 지원한다는 구상이다.

현행 정책상품 중 지원 대상 주택가격이 각각 5억원·6억원 이하인 디딤돌대출·보금자리론이 있는 만큼, 그 아랫단에서 징검다리 역할을 할 새로운 정책상품을 마련한다는 취지로 읽힌다.

실제 신진창 금융위 사무처장은 전날 사전브리핑에서 "월세 수준 부담으로 주택을 살 수 있도록 지원해서, 이를 더 큰 집이나 아파트 등으로 가는 징검다리 발판으로 삼도록 돕자는 것"이라고 밝혔다.

청년미래보금자리론을 이용해 비아파트를 매수하더라도 현행 생애최초 주택담보대출비율(LTV) 우대 혜택은 소멸하지 않도록 한 것도 이런 맥락에서다.

다만 전세사기 우려나 아파트와의 가격 상승세 격차 등으로 비아파트를 선호하지 않는 현상이 두드러지는 점은 걸림돌이다.

은행 문이 좁아져서 '영끌'도 못하고 아파트 값이 오르는 걸 보기만 한다며 박탈감을 느끼는 청년들이 오피스텔과 빌라 등 구매 지원 방안에 충분히 만족할지는 지켜봐야 한다

금융당국 역시 이런 문제를 인식하고 있다.

신 사무처장은 비아파트 비선호 현상을 지적하는 취재진에 "지금 시점에서는 비아파트 비선호가 큰 흐름인 것 같다"면서도 "전세사기가 재발하지 않도록 여러 조치를 해 왔고 이런 것들이 시장 신뢰를 얻는다면 비아파트 가격 전망도 달라질 여지가 있다고 생각한다"고 답했다.

당장 큰 자산을 가지지 못한 청년들이 월세낼 돈으로 아파트는 아니라도 '자가' 마련의 첫발을 내딛도록 돕는 데 방점을 뒀으며, 비아파트 시장 사정이 나아진다고 기대할 만한 요인이 있다는 것이다.

당국은 내년 1월 청년미래보금자리론을 출시한 뒤 시장 호응과 정책 효과에 따라 향후 지원 대상을 아파트로 확대할 가능성도 열어뒀다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "전월세 가격이 큰 폭으로 올라 청년들이 전월세 시장에서 밀려나는 상황에서, 청년미래보금자리론을 통해 주거 불안정 문제를 조금이나마 피할 수 있을 것"으로 기대했다.

서울 강남권 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 투기적 비거주 1주택자, 전세대출 제한 현실화…'월세 가속' 우려도

투기성 비거주 1주택자를 대상으로 한 전세대출 제한 규제도 발표되면서 부동산 시장에 미칠 여파도 주목된다.

금융위는 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자가 가족을 제외한 타인에게 주택을 임대차하고, 본인이나 배우자가 실거주한 적이 없으면 전세대출 보증을 제한하기로 했다. 이렇게 되면 신규 대출 취급과 기존 대출 만기연장이 차단된다.

또 현행 수도권·규제지역 80%(그외 지역 90%)인 전세대출 보증비율도, 1주택자에 관해선 70%(그외 지역 80%)로 축소된다.

실거주를 강조하는 세제개편안이 공개된 이후 비거주 1주택자의 실거주 전환 문제로 전세 매물이 줄고, 늘어난 세금 부담을 보증금 인상이나 월세 전환을 통해 세입자에 부담을 전가할 우려가 나왔다.

여기에 이번 전세대출 제한 규제까지 더해지며, 전문가들은 경색된 전월세 시장의 불안도가 높아질 수 있다고 봤다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전세제도가 레버리지로 활용되는 사금융 성격이 있지만, 월세값 상승을 방지하는 순기능도 있다"면서 "전세시장 규제는 전세제도 소멸을 앞당기고 주거비 상승으로 귀결되는 부작용이 예상된다"라고 말했다.

김제경 소장도 "앞으로는 현금 있는 사람 말고는 전세로 들어가기 어려울 것"이라며 "전세대출 받아야 했던 사람들이 월세로 밀려나 월세 가격은 더욱 오를 수밖에 없다"고 밝혔다.

다만 금융당국이 비거주 1주택자임에도 전세대출을 받도록 예외적으로 허용한 사유를 비교적 폭넓게 열어둔 부분이 어떤 효과를 낼지는 변수다.

토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택 매수를 한 경우 등이나, 금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 인정하면 전세대출을 예외적으로 허용하기로 했다.

한편, 이번 대책에서 금융당국이 올해 가계부채 총량 증가율 목표치를 기존 1.5%에서 3.0% 수준으로 2배로 확대한 점도 눈길을 끈다.

일각에서는 당국이 발표 넉 달 만에 목표치를 재수정하면서 그간 강조해온 관리 기조 효과가 약화할 가능성을 지적하기도 한다.

다만 지난 4∼5월 주택거래량 증가와 증시 활황에 따른 빚투(빚내서 투자) 수요 급증 등으로 예상보다 금융권 대출여력이 빠르게 소진되면서 최근 '대출 오픈런' 문제까지 불거지자 현실적으로 목표치 수정이 불가피했을 것이라는 관측도 있다.

이정환 한양대학교 경제금융학부 교수는 "정책 안정성을 고려할 때 어쩔 수 없는 선택이었을 걸로 생각한다"며 "당국의 가계부채 총량 증가율 목표치가 3%로 늘어나면 신규 대출 취급의 숨통을 틔워지는 역할을 할 것"으로 봤다.